宅地建物取引業免許申請

宅地建物取引業（不動産屋）を営もうとする者は、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という）の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。　

宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として宅地建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度の業を行う行為をいいます。

自己所有地を不特定多数の者に分譲するのは、業者が仲介するしないにかかわらず、取引業となります。

宅地建物取引業の対象となる「宅地」とは、次のものです。 「建物」の範囲については、取引の対象となる建物全般で、マンションやアパートの一部も含まれます。

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宅地建物取引業の免許は、法人でも個人でも免許申請することができます。

次に示すとおり、事務所を設置する場所により知事免許と大臣免許とに区別されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても業を営むことができます。   

なお、「事務所」とは次のものをいいます。

• 本店または支店（商人以外の者の場合は、主たる事務所または従たる事務所）
• 上記のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
   

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免許の有効期間は、知事免許、大臣免許いずれも５年となっています。

この有効期間は、免許を受けた日の翌日から起算して５年後の免許の応答日をもって満了となりますが、この場合、有効期間の末日が休日であっても、その日をもって満了となり、満了日の翌日からは業を営むことができなくなります。

したがって、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合は、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に免許の更新申請を行うことが必要です。

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宅地建物取引業免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿」の事業目的欄に宅地建物取引業を営む旨登記されていることが必要です。

また、申請者の商号または名称が「地方公共団体、公的機関の名称と紛らわしいもの」や「指定流通機構と紛らわしいもの」のようなものである場合は、免許を受けられないので注意してください。   

また、宅地建物取引業免許申請者が下表の欠格要件のいずれかに該当するときは、免許されません。

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宅地建物取引業の事務所の範囲として

• 本店または支店（商人以外の者の場合は、主たる事務所または従たる事務所）
• 上記のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

としています。

但し、注意点として

1. 本店で業を行わなくても、支店で業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
   この場合、本店には営業保証金の供託および専任取引主任者の設置が必要となります。
2. 支店の登記があっても当該支店において宅地建物取引業を行わない場合は「事務所」として扱われません。
3. 「支店」については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行ってください。
   商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

といったことがあげられます。

そして、事務所の形態として、物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要となり、以下の要件となります。

1. 同一フロアーに他の法人等と同居する場合、間仕切りで区分けする等、消費者が明確に区別できることが必要
2. 住宅を事務所として使用する場合は、住居の出入口以外の事務所専用の出入口を設けていることが原則
3. 仮設の建築物（テント張り、移動の容易な施設等）は原則として事務所として認められません

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事務所要件に係る証明書類について事務所の写真と事務所付近の地図が必要になります。

（１） 事務所の写真（申請書受理日前３ヶ月以内に撮影したもの）

次の事項に留意したものを添付する必要があります。

（２） 事務所付近の地図

地図は、事務所の所在地を明記したもので、もよりの交通機関、公共・公益施設等目印となるものの位置・方位等を明示した概略図を添付する必要があります。

なお、住宅地図の写しに事務所の所在地を明示したものもよいです。

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宅地建物取引業者は、事務所ごとに一定の数の専任の取引主任者を置かなければなりません。

これに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等がこれに抵触するに至ったときは、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。

• 事務所・・・業務に従事する者５人に１人以上の数
• 案内所等・・・１人以上

専任の取引主任者の専任性認定の要件としては

• 当該事務所に常勤しているかどうか（常勤性）
• 宅地建物取引業に専ら従事する状態にあるかどうか（専従性）

※専任の取引主任者が他の職業を兼務する場合 基本的には、宅地建物取引業以外の業務に従事し、または申請者以外の法人等に勤務する場合であっても、取引主任者として顧客の依頼などに常に対応できるかどうかが専任性の判断となります。

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政令使用人とは、「宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人」とされています。

契約締結権限を有する代表取締役が常勤する場合は政令使用人を設置する必要はありませんが、それ以外の事務所には設置する必要があります。

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新規の免許申請から営業開始に至るまでの流れは、一般的に下図のとおりとなっています。

1. 免許申請
2. 審査・是正又は補正　
   欠格条項についての書類審査、事務所についての調査等
   （審査期間：約３０〜４０日）
3. 免許の通知
4. 営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入
   （保証協会手続き：約２か月）
5. 届出（免許証の交付）
6. 営業開始

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宅地建物取引業免許申請に必要な書類は、非常に多く、免許申請書以外に下表のような添付資料が必要となります。

宅地建物取引業免許の申請手数料は、以下の通りとなっています。 

• 知事免許新規手数料・・・３３，０００円
• 大臣免許新規登録免許税・・・９０，０００円

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営業を開始するには、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託して、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、免許を受けた知事または国土交通大臣に届け出なければ営業ができないことになっています。

また、免許日から３か月以内にこの届出をしないと催告を受けますが、この催告書が到達した日から１か月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることになります。

なお、宅地建物取引業保証協会に加入する場合には、営業保証金の供託を免除されます。

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営業保証金の供託には、新たに営業を開始する場合または営業保証金を供託して営業を開始した後、事業の拡大等によって新たに事務所を設置することとなる場合等があります。

供託しなければならない営業保証金の額は、次のとおりですが、営業保証金は必ずしも金銭である必要はなく、国土交通省令で定める有価証券を充てることができます。

• 主たる事務所・・・１，０００万円
• 従たる事務所・・・事務所ごとに５００万円

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宅地建物取引業保証協会は、国土交通大臣の指定を受けた社団法人で、次のような業務を主な業務として行っています。

社員である業者との宅地建物取引により生じた債権に関する弁済業務社員である業者が扱った宅地建物取引に関するその相手方からの苦情解決主任者、宅地建物取引業の従業者等に対する研修

現在、保証協会は、（社）全国宅地建物取引業保証協会、（社）不動産保証協会の２つが指定されています。

保証協会へ加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。

また、保証協会の社員になった後に、新たに事務所を設置した場合も分担金を追加納付しなければなりません。

なお、弁済業務保証金分担金の額は、次のとおりです。

• 本店（主たる事務所）６０万円
• 支店（従たる事務所）事務所ごとに３０万円

※保証協会への加盟金等含め総額１８０万〜２００万円ほどの費用がかかります。

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よくご質問を受ける宅地建物取引業免許申請のＱ＆Ａをまとめました。

1. 不動産屋（宅建業）を営むには、経営者自身が宅地建物取引主任者の資格を取る必要がありますか？
2. 専任取引主任者は他法人の代表者を兼ねることができますか？
3. 専任取引主任者は他法人の取締役又は監査役又は従事者を兼ねることができますか？
4. 専任取引主任者や従事者は同一法人の監査役を兼ねることができますか？
5. 専任取引主任者は同一法人の他の事務所で従事することができますか？
6. 専任取引主任者の就任の手続きは？
7. 知事免許の申請書の作成部数は正副２部ですが、２部とも同じように自筆等で作成しなければならないのでしょうか？
8. 事務所が他の法人と同一フロアで同居をしている場合、事務所としての利用を認められますか？

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不動産業者（宅地建物取引業者）は、その事務所・営業所ごとに規模や業務内容に応じた専任の宅地建物取引主任者を置かなければならないことと法律で定められています。

必ずしも、経営者自身が資格を取る必要はありません。

ただ、宅地建物取引主任者の退職・病気療養等によって法定数に欠員を生じた場合、２週間以内に補充をしないとその営業所での営業ができなくなりますので、その点、ご注意下さい。

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専任取引主任者とは、その事務所に常勤し、その事務所の業務にのみ専従するものをいいます。

また、法人の代表者としての立場は、その法人に何かあった場合は全ての責任を負い、その法人に専従するということでもあります。

したがって、一つの事務所にのみ専従しなければならない専任取引主任者は、他法人の代表者を兼ねることはできません。

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専任取引主任者が、他法人の役員や従事者を兼ねることは専任性の要件を満たさないため、専任取引主任者となることができません。

例外として、他法人の非常勤の役員である場合は専任取引主任者を兼ねることができる場合があります。

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会社法第３３５条によれば、監査役は株式会社又はその子会社の取締役や使用人等を兼ねることができないとなっています。

また、監査役は取締役の職務執行を監査し、会社の業務や財産を調査するため、その会社の業務に従事することもできないことから、監査役を兼ねることはできません。

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専任取引主任者はその事務所に常勤しその事務所の業務に専従するものなので、他の事務所で従事することはできません。

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